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房地产去库存,重在释放潜能

发布时间:2018-05-19 11:13 文章来源:www.shanghai.gov.cn 阅读次数:

  

  据媒体统计,截至目前,全国已有超过130个城市出台政策,通过公积金新政、降低税费、鼓励农民进城购房等手段,主动推进房地产去库存。此举不仅关乎亿万群众的安居梦想,更关涉房地产市场稳定、经济健康运行,自然引起广泛关注。

  

  对安居的重视和渴求,既是中国人的现实需求,也是文化传统。从上个世纪90年代末住房制度改革开始,中国的房地产走过了近20年的市场化道路,市场的力量得以充分体现。一方面,房地产行业的蓬勃发展及其带动效应,为城镇化步伐的加快和经济持续稳定增长提供了充足的动力;另一方面,群众的住房需求通过市场得到充分满足,住房条件得到前所未有的改善。与此同时,市场的发展也带来了种种问题,最为突出的是部分超大城市房价过高、一些地区房地产库存过多。这是目前各地出台各项政策的背景。

  

  去年底,中央经济工作会议提出“去库存”,为改革指明方向、注入信心。衡量房地产库存的过剩与否,关键要看潜在的购买群体。对城市户籍人口来说,目前的房地产库存可能的确有些多,但是,如果算上工作和生活在城市的两亿多非户籍人口,目前的房地产库存并不算多。可以说,我国房地产市场的供需矛盾是结构性的,而户籍制度、住房制度和产业重组,则是解决问题的途径所在,需要各地因地制宜。

  

  户籍制度改革,是释放“去库存”潜能的关键之一。一方面是城市里房地产库存积压,一方面是大量进城农民工住房条件较差,推进户籍制度改革成为打通供需衔接的桥梁。前不久召开的国务院常务会议要求,放宽农业转移人口落户条件。解决了户籍问题,农业转移人口容易形成在就业地买房或者长期租房的预期,把“隐藏”的需求释放出来。

  

  化解房地产库存,也是继续深化住房制度改革的过程。市场的功效虽大,却不是解决住房问题的万能药。健全的住房制度需要有完善的保障体系,现有的房地产库存可以为增强保障水平提供支持。目前,已经有不少地方利用棚户区改造,通过货币化安置、政府回购商品房等政策措施化解房地产库存。比如,甘肃省今年计划建设的4.6万套保障房中,有3.3万套准备从存量商品房中回购;山西、广西、安徽等省区已将货币化安置作为棚改的重要渠道,等等。

  

  随着我国房地产市场高速发展时代的逐渐远去,整个行业面临着结构调整和产业重组。作为房地产库存的卖方,房地产企业自然不应作壁上观,过时的营销策略应及时调整,偏高的市场定价需适当降低。就整个行业来说,需加快兼并重组的力度,抛弃零敲碎打的“野蛮生长”,迎来产业集中后的“精耕细作”。相关的政府职能部门,也要为行业整合创造良好的制度环境。

  

  中国的房地产市场有着鲜明的地域特点,房价过高和库存过多都不是全局性问题,解决问题要因地施策,留下弹性空间。比如,此前出台的降低购房首付、契税和营业税的政策,就把北上广深等地排除在外。同理,化解库存既没有万能药,也没有速效药,各地结合实际探索出的经验,才最有效。

  

 

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